Guia do investimento imobiliário

A CRISE ESTÁ "CONGELADA"? A pandemia de Covid-19 está a ter um forte impacto na economia portuguesa e o mercado imobiliário não fica imune a esta conjuntura. Neste Especial analisamos o atual momento no mercado imobiliário, bem como as perspetivas para o próximo ano, num quadro em que a retoma ainda é incerta. PUB

ESPECIAL GUIA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MORATÓRIAS Economista teme que muitas empresas possam “encostar às ‘boxes’ já em 2021”. Imobiliário queixa-se da falta de receitas e aumento das despesas. EDITORIAL Congelar a crise até dias melhores FILIPE ALVES Diretor A decisão de prolongar as moratórias dos créditos das famílias e das empresas afec- tadas pela crise provocada pela pandemia de Covid 19 é uma medida que se destina a ajudar quem está a ser mais afectado pela recessão, mas será sobretudo uma forma de ajudar a banca a enfrentar a tempestade. Os próximos meses serão particularmente duros, com milhares de empresas em ris- co de fechar e o desemprego a aumentar. O dinheiro da Eu- ropa vai demorar a chegar a ninguém consegue antecipar quanto tempo leverá a econo- mia a recuperar, nem se Por- tugal e os outros países do sul da Europa vão conseguir sair da crise ao mesmo tempo que a Alemanha e outros parcei- ros do norte. Se a retoma no seio da União Europeia tiver lugar a duas ou três velocida- des distintas, os países mais vulneráveis, endividados e deficitários poderão ficar sob pressão dos mercados. A últi- ma coisa de que precisamos, neste contexto, é de uma crise bancária provocada por um aumento significativo do cré- dito malparado no balanço dos bancos. As moratórias são, assim, uma tentativa de congelar as perdas até à altura em que a economia começar finalmente a arrancar. A grande questão é saber se em setembro do pró- ximo ano as famílias e as em- presas portuguesas já estarão em melhores condições para pagar os seus créditos ou se, pelo contrário, haverá uma explosão do malparado pro- vocada pela entrada em in- cumprimento de milhares de empresas ‘zombie’. A forma como este processo vai decor- rer irá também ditar a evolu- ção do mercado imobiliário. ● Prolongamento poderá evitar um “descalabro social no país RODOLFO ALEXANDRE REIS rreis@jornaleconomico.pt Depois de vários avanços e recuos, o Governo decidiu no passado dia 24 de setembro em Conselho de Ministros (CM) estender o pro- longamento das moratórias públi- cas até 30 de setembro de 2021 e que permite às famílias e empresas em dificuldades financeiras devido à pandemia suspender o paga- mento das prestações do crédito. O prazo de adesão terminou na quar- ta-feira 30 de setembro, e engloba todos os créditos hipotecários e também o crédito ao consumo para financiamento de despesas de educação ou formação. De recor- dar que este alargamento estava previsto até março de 2021. Em declarações ao Jornal Eco- nómico (JE), o economista Antó- nio Nogueira Leite, considera que esta medida, de um modo geral, é vista pelas pessoas como positiva, “porque alivia os devedores”. A questão é como é que a economia estará quando os devedores tive- rem de voltar a pagar as suas pres- tações normais. “Se a economia não estiver bem, podemos estar a criar um problema maior do que aquele que teríamos se elas não continuassem”, analisa o econo- mista, para quem a situação está muito dependente da evolução económica e da forma como con- seguimos lidar com a pandemia e aproximar do funcionamento nor- mal da economia nestas circuns- tâncias, até porque “não é possível congelar a economia para sempre, nem ter moratórias para sempre. Estamos a apostar em que as coisas melhorem em seis meses”, frisa. Por sua vez, João Duque afirma ao JE que a moratória “foi uma for- ma que se encontrou de tentar dar condições para às empresas pode- rem sobreviver. No fundo, é um auxílio à tesouraria”. O economista traça um cenário difícil para o setor empresarial. “Muitas empresas já estão a ver que se calhar não recu- peram em 2021, só em 2022, mas têm de ter estofo para lá chegar. Não tendo, encostam já às ‘boxes’ em 2021”, salienta. Face a este pa- radigma, João Duque realça que a própria ideia de que o fim das mo- ratórias em 2021, e de que esse ano terá condições para evitar os in- cumprimentos que ocorreriam se não houvesse moratórias está a ser posto em causa. “O prolongamento da crise vai ser maior do que se pensava originalmente e caso não existam moratórias não sei se con- seguiremos evitar um descalabro social”, realça o economista. Quem também se mostra preo- cupado com esta situação é o setor imobiliário. Hugo Santos Ferreira, vice-presidente da Associação Portuguesa de Promotores e In- vestidores Imobiliários (APPII), diz ao JE que, numa altura de pan- demia, “os proprietários foram mais uma vez chamados a exercer a função social do Estado, mos- trando-se solidários e acatando este período de moratória”. O res- ponsável relembra, contudo, que em Portugal a maioria dos pro- prietários são de pequena e média dimensão e vão continuar a pagar tudo o que seja impostos, como o Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) ou o Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis (AIMI). “Não sou contra a moratória, sou contra o facto de o Governo não ter acautelado os devidos direitos destes proprietários, porque lhes tirou as receitas mas não as despe- sas, bem pelo contrário. Poderia ter havido a moratória, mas tam- bém uma compensação aos pro- prietários”, sublinha. Por seu turno, Luís Lima, presi- dente da Associação dos Profissio- nais e Empresas de Mediação Imo- biliária de Portugal (APEMIP), considera ser importante a inclu- são de uma moratória de crédito que “permita aos cidadãos, famílias e empresas ter algum fôlego neste período de instabilidade laboral e económica”. Poderá este prolongamento cau- sar pressão nos resultados das en- tidades bancárias? António No- gueira Leite refere que alguns ban- cos têm reservas porque estão bas- tante capitalizados face à atividade que têm neste momento, mas ou- tros não estão assim tão bem e nes- ses é um peso complexo. “Estamos todos a pensar que vem aí um grande plano de investimento que vai recuperar a economia. Tam- “Não é possível congelar a economia para sempre, nem ter moratórias para sempre. Estamos a apostar em que as coisas melhorem em seis meses”, salienta António Nogueira Leite

2 outubro 2020 III bém acho que sim, o problema é o entretanto”, salientando que a for- ma como conseguirmos gerir a pandemia e a economia nos próxi- mos meses vai ser determinante para a situação das empresas e, consequentemente, para os parti- culares, o que acaba por ter impac- to nos bancos. “Se não conseguirmos gerir bem a situação, os bancos serão bastan- te afetados, para além do esforço que já estão a fazer neste momen- to. Se gerirmos bem, acho que com mais ou menos dificuldade pode- rão superar a situação”, sublinha. No entanto, o economista deixa um aviso. “Haverá alguma morta- lidade no processo, empresas que fecham e tornam-se insolventes. Há perdas que os bancos vão to- mar e que não estavam nos seus planos em função da pandemia e que vai para além das moratórias”. Já Hugo Santos Ferreira não tem dúvidas de que ter outra crise como a de 2008 será catastrófico e fatal para Portugal. “É muito im- portante que o eventual fim das moratórias, ou que a atitude dos bancos perante os custos do imo- biliário, exige prudência, bom sen- so, e que o fim das moratórias dos bancos, seja ele quando for, que seja uma transição suave e que per- mita às empresas não colapsar”, realça. Por sua vez, Luís Lima, da APE- MIP, acredita que este prolonga- mento poderá ter efeitos sobre o balanço dos bancos, mas por outro lado também os protege da even- tual necessidade do aumento de provisões e do incumprimento. Para o economista João Duque a ‘chave’ estará na forma como os re- guladores estão a ver esta situação. “É o que se discute neste momen- to, como é que as empresas de au- ditoria vão ver as moratórias”. O presidente da APEMIP acre- dita que esta medida não irá in- fluenciar os preços da habitação. “Na pior das hipóteses, conside- rando que o fim das moratórias re- sultará num cenário de incumpri- mento no pagamento das presta- ções de crédito, poderá dar-se o caso de haver um aumento da oferta imobiliária no mercado mo- tivado por pessoas que têm urgên- cia em realizar liquidez e, como tal, poderão ver-se tentadas a desvalo- rizar o seu património para acele- rar a sua venda do ativo”, explica, acrescentando que também a pro- cura de residências “não será ‘belis- cada’ pela existência ou não de mo- ratórias”, mas influenciada pelo comportamento da economia e pelo seu impacto na vida laboral das pessoas. Opinião diferente tem Hugo Santos Ferreira. “Vai haver cada vez menos oferta, porque haverá menos possibilidades e pessoas a acreditar neste mercado de habita- ção em Portugal, com menos pro- duto a ser lançado. Naturalmente, isto vai ter como consequência uma subida dos preços”, afirma. O responsável da APPII chama também a atenção para os custos de contexto existentes nos dias de hoje e que fazem com que seja im- possível realizar projetos que se- jam económica e financeiramente viáveis para a classe média portu- guesa, caso dos custos com os atra- sos do licenciamento ou a falta de mão de obra. Para Hugo Santos Ferreira a maior despesa é sentida a nível fiscal. “Se andamos todos a dizer que a habitação é uma das principais preocupações que te- mos em Portugal, não se percebe como é que os terrenos para habi- tação são duplamente castigados com um imposto. Que mensagem queremos passar a quem investe em habitação, se além de levar com o IMI, ainda leva com o AIMI”, questiona. O membro da APPII re- lembra também que o IVA de 23% na construção que não é dedutível em Portugal. “É um caso isolado na Europa”, frisa, dando o exemplo de Espanha, onde a habitação só é ta- xada em 10% de imposto, enquan- to em Portugal atinge os 30%. “So- mando todos estes custos de con- texto é muito fácil perceber que se não forem decretadas medidas pú- blicas pensadas, estratégicas e que realmente tenham consequências efetivas, não vamos continuar a ter um mercado de habitação em Por- tugal”, salienta. Por sua vez, o economista João Duque, diz estar convencido de que vai haver um revés face aquilo que tem sido a realidade no centro de Lisboa, onde já começa a existir uma alteração significativa de ofer- ta ao nível do alojamento local. Por entender que o mercado imobiliá- rio é muito segmentado, António Nogueira Leite, refere que os pre- ços das casas nos sítios onde a pro- “Se andamos todos a dizer que a habitação é uma das principais preocupações que temos em Portugal, não se percebe como é que os terrenos para habitação são duplamente castigados com um imposto”, refere Hugo Santos Ferreira cura é sobretudo de clientes nacio- nais, talvez não sejam muito afeta- dos desde que a economia recupere alguma coisa face a esta perda ini- cial. Já nos locais em que não se consiga substituir a procura exter- na que tínhamos por procura ex- terna de outras localizações ou ex- terna equivalente, dependendo também da liquidez do mercado, este pode sofrer ajustamentos em baixa. “Há zonas onde o mercado é pouco líquido e as transações que se fazem vão mantendo as referên- cias que já vinham de trás. O mer- cado imobiliário não tem sofrido grandes alterações de preços nas zonas mais conhecidas”, explica o economista. Questionado sobre o impacto que os empréstimos ban- cários podem vir a exercer no setor da construção, João Duque acredita que os construtores que neste mo- mento tiverem capacidade finan- ceira e estiverem financiados vão aguentar-se e não vão baixar os preços. “Creio que a oferta de habi- tação para o arrendamento de não curta duração vai aumentar. Va- mos ter casas a chegar ao mercado novas, outras usadas para arrenda- mento. Vamos ter aqui uma com- petição do mercado pelo efeito do preço. A questão crítica é saber quanto tempo é que isto vai demo- rar”, sublinha. Por seu turno, António Noguei- ra Leite destaca que desta vez os bancos estão mais protegidos, na medida em que, de uma forma ge- ral, “exigiram um reforço de capi- tal quer das empresas de constru- ção, quer dos promotores, maior do que no passado”. Que papel poderá desempenhar o imobiliário na recuperação da economia em 2021? Para João Du- que a questão é se vai existir ou não procura. “Havia uma certa ge- ração de jovens que não conse- guiam arranjar casa porque esta- vam muito caras. Esses jovens po- dem dar agora algum ânimo por- que muitos deles vão conseguir com facilidade rendas mais acessí- veis”, explica. Por sua vez, António Nogueira Leite esperava que surgissem ou- tros motores além do imobiliário, até porque, ao contrário da crise anterior, acredita que existem condições para este setor vir a so- frer menos. “A partir do momento em que a atividade económica e as perspetivas de mitigação deste problema se tornem claras, acho que pode proporcionar-se algum crescimento, desde que não se fa- çam disparates do ponto de vista da regulamentação do setor, en- quadramento fiscal e regulatório”. O economista deixa o alerta. “Es- pero que o imobiliário não seja o único a dar um contributo no pró- ximo ano, porque já percebemos que ter a nossa economia assente em imobiliário e turismo é dema- siado arriscado no futuro que va- mos ter pela frente”, conclui. ●

IV | 2 outubro 2020 ESPECIAL GUIA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ANÁLISE Num período de crise provocada pela pandemia de Covid-19, os promotores e os gestores ligados ao imobiliário mantêm, no entanto, as expetativas elevadas. O senão está nos impostos e no tempo que demora o licenciamento. Casas para a classe média e gestão de imóveis são as oportunidades VÍTOR NORINHA vnorinha@jornaleconomico.pt Cada ano de atraso no licenciamen- to camarário acresce 500 euros por m2 no preço final da habitação, afir- ma Hugo Santos Ferreira, vice-pre- sidente executivo da APPII – Asso- ciação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários. E subli- nha que para baixar os custos da construção, nomeadamente da ha- bitação, a solução passa por reduzir o tempo de licenciamento. Mas há mais. Como custo de contexto a pe- sar na habitação para a classe média está ainda a sobrecarga dos impos- tos, nomeadamente do IVA, que na construção é aplicado pela taxa má- xima e não é dedutível. Espanha fez o contrário e tem um IVA mais bai- xo, além de permitir a dedução do imposto para os promotores. Isto significa que os espanhóis compram a habitação com uma carga fiscal na ordem dos 10%, enquanto os portu- gueses têm de pagar 30% de impos- to no preço final. Aliás, o IVA acaba por ser o maior custo num projeto imobiliário. A mesma ideia é subscrita pelo promotor Pedro Vicente, da Habi- tat Invest. Apostando na construção de habitação para o segmento mé- dio nacional, e com 670 unidades residenciais em produção, que che- garão às mil até final o ano, o gestor diz-se “preocupado, mas a tentar transformar estas dificuldades em oportunidades”. Afirma que “não há casas para a classe média, não há ca- sas que as pessoas consigam com- prar, e o preço está na carga fiscal. E adianta que é necessário que “o Go- verno apoie o setor e as famílias na habitação”. Do lado da Habitat In- vest tem em análise mais 1.500 uni- dades, todas destinadas à classe mé- dia mas, para terem sucesso, os va- lores por m2 não poderão ultrapas- sar os três mil euros. Vanguard com a Amazing Evolution Um dos maiores promotores nacio- nais, a Vanguard Properties, através do CEO José Cardoso Botelho, afiança não ser possível construir para a classe média com IVA a 23%. O atraso no licenciamento e o au- mento do custo da construção e dos terrenos é decisivo. “Não é indiferen- te um projeto ser aprovado em três, quatro ou seis anos. No segmento alto, onde se posiciona a Vanguard Properties, a oferta do mercado é es- cassa e se o processo de licenciamen- to demora e a procura se mantém é claro que o preço sobe. Apenas se está a contribuir para esse aumento”. A Vanguard, no entanto, não tem razões para grandes queixas. Os últi- mos 30 dias foram os melhores dos últimos três anos a nível de procura e de vendas, afirma Cardoso Bote- lho. “Temos resultados extraordiná- rios. Apostámos na qualidade dos produtos que oferecemos, temos um produto diferenciado com uma ar- quitetura invulgar, com acabamen- tos acima da média, localização e vis- tas”. E adianta: “Fizemos um grande reforço de comunicação no online e sabemos que aquilo que tornava Portugal especial não mudou. Os países não se inventam, o que faz com que muita gente continue atraí- da por Portugal, pois é estável e se- guro, temos boas infraestruturas e bom clima. E como não cometemos a asneira de acabar com o programa dos Residentes Habituais, as pessoas estão a reforçar as compras”. Outra excelente notícia é que o mercado português está a reforçar as compras. No nosso projeto Infi- nity Tower, a maioria dos clientes, cerca de 80%, são portugueses”. Adianta ser relevante a preocupa- ção social e por isso a Vanguard Properties tem dado contributos com a construção de infraestruturas ou doação de equipamentos como viaturas ou um raio X portátil. Mais recentemente avançaram para a sponsorização da Escola 42 que irá abrir a 26 de outubro e que “é talvez a melhor escola do mundo, ensina os jovens a aprender e a trabalhar em grupo num conceito revolucio- nário”. O apoio mais recente é ao CDUL. Este grupo tem em pipeline 920.000 m2 de construção com a componente hoteleira, turística e serviços. Na Suíça o grupo tem um milhão de m2 em desenvolvimento, com destaque para a habitação. A hotelaria está presente no Algarve, na Comporta e em Oeiras. Numa parceria com a Amazing Evolution, a Vanguard Properties está a desen- volver a estratégia hoteleira e turís- tica. O gestor destaca a assessoria com uma das melhores empresas do mundo nesta área. “Com eles esta- As oportunidades passam “por ir buscar aquilo que a pandemia está a criar em termos sociais, políticos e de trabalho e adaptá-las aos projetos imobiliários tanto quanto possível” mos a trabalhar a conceção e gestão do modelo para o turismo e ainda o sistema de concierges”. E por falar em tendências, Carlos Vasconcellos, da promotora imobi- liária Quantico, diz que as oportu- nidades passam “por ir buscar aqui- lo que a pandemia está a criar em termos sociais, políticos e de traba- lho e adaptá-las aos projetos imobi- liários tanto quanto possível”. No setor residencial, diz que “as pes- soas precisam de espaço para traba- lhar em casa, e outra tendência é vi- ver fora dos centros urbanos e isto porque apenas vão ao escritório al- guns dias por semana. Outra opor- tunidade é transformar os projetos que se encontravam em AL para ar- rendamento de longo prazo. E nos escritórios o que se espera é que es- tes deixem de ser o local para cada um trabalhar e se tornem o local onde as pessoas fazem reuniões e se encontram algumas vezes, o que si- gnifica que em termos de layout há alterações profundas”. Entre as difi- culdades sentidas está o licencia- mento, a burocracia e os impostos. “O Estado se quer apartamentos a preços que possam ser pagos pelas famílias portuguesas deveria seguir o caminho que fez para a reabilita- ção urbana e baixar o IVA da cons- trução para os 6%. Este imposto é uma asfixia. Com os custos de cons- trução a subir, terrenos mais caros e impostos não se pode criar um mercado para a classe média”. E para quem está na consultadoria como Paulo Silva, Head of Country Portugal da Savills, há oportunida- des na utilização do espaço de hotéis para outros fins, isto num contexto em que o turismo está a passar por um período difícil. Diz o gestor que o objetivo é obter dos espaços algum benefício e impedir que estes ativos deixem de ser usados. Outra oportu- nidade está no “desvio do AL para o mercado de arrendamento”. Ora, existia um mercado de residencial que não mudava por falta de oportu- nidades e elas surgiram com menos turistas e menos ocupação. Entre as dificuldades do mercado está o licen- ciamento. “Continuamos a ter pro- blemas que acabam por trazer inse- gurança e que acarretam muito tem- po dedicado a discussões contra- tuais. Uma das dificuldades está em vender um terreno que não tem aprovações e essas incertezas terão de ser incorporadas num contrato promessa de compra e venda. Isto traz muita discussão”. Ideias semelhantes são avançadas pelo CEO da C&W, Eric Van Leu- ven. “Onde claramente existem oportunidades é na gestão de imó- veis, nunca estivemos tão ocupados porque os edifícios têm de ser adap- tados ao distanciamento. E, clara- mente, estamos mais próximos do cliente e conseguimos acrescentar valor”. O mesmo se passa na área da gestão de obras, afirma, em que muitas empresas tiveram de adap- tar o espaço de escritório para dar resposta às exigências da DGS. Van Leuven reforça ainda a ideia de que o imobiliário é resiliente. ● Cristina Bernardo

Quinta do Lago cada vez mais uma opção para os Investidores Portugueses De acordo com dados da Quinta do Lago Real Estate, em 2018 apenas 4% das moradias de luxo foram vendidas a portugueses. Esse número subiu para 30% no primeiro semestre de 2020. Embora estejamos a viver um ano atípico, a realidade é que a procu- ra por parte dos investidores ou clientes portugueses por casas de luxo na Quinta do Lago tem vindo a aumentar significativamente, de acordo com a Quinta do Lago Real Estate, agência imobiliária oficial do resort. De acordo com Sean Moriarty, CEO da Quinta do Lago, “ao longo dos úl- timos 3 anos verificámos um aumen- to estrondoso por parte dos inves- tidores nacionais, uma vez que em 2018 as vendas a portugueses cor- respondiam a apenas 4% do negó- cio. No ano passado, atingimos 16% e no primeiro semestre deste ano 30% das nossas propriedades foram adquiridas por portugueses”. A Quinta do Lago é um dos empreendimentos residenciais e de golfe mais conceituados da Europa e possui um portfó- lio residencial exclusivo. Respeitando o masterplan original, o resort mantém uma baixa densidade de construção que combina na perfeição com os espaços verdes e a natureza única da Reserva Natural da Ria Formosa. A tudo isto, acres- ce uma oferta variada de atividades desportivas no centro desportivo de elite do resort, o The Campus, diversos res- taurantes para todos os gostos gastronómicos, e ainda inú- meras atividades ao longo de todo o ano. O resort apresenta uma oferta residencial de alta qualidade, enquanto mantém uma quase intocada beleza natural devi- do às restrições na construção de propriedades e à limita- ção de terrenos disponíveis para compra. Ao lançar estrate- gicamente terrenos virgens ao longo do tempo, a Quinta do Lago Real Estate oferece aos compradores uma oportunida- de rara de adquirir uma propriedade nas localizações mais desejadas do resort - como San Lorenzo North, o empreen- dimento exclusivo do resort. Com 26 lotes virgens, os compradores podem construir a casa dos seus sonhos num canto intocado do resort, que não enfrenta restrições em termos de estilos de arquite- tura e oferece vistas para o lago, para o golfe ou para o pi- nhal. Os lotes têm entre 2.000 e 3.000 metros quadrados, permitindo uma área de construção de 25% de moradias privadas unifamiliares que podem ser distribuídas por dois pisos, bem como cave. UMA CASA NÃO DO FUTURO, MAS DO PRESENTE A Quinta do Lago Real Estate trabalha com uma vasta rede de arquitetos premiados e respeitados pela indústria, ges- tores de projeto e empresas de construção para apoiar os compradores no desenvolvimento das suas casas. PlanAssociados nas antes de chegar a casa, a mudar uma divisão para o ‘modo cinema’, regular a temperatura, monitorizar o conteúdo do frigorífico, fazer uma reserva num restaurante ou definir o ambiente para estar sincronizado com o sol, a casa inteligente simpli- fica o dia-a-dia. Em 2019, a casa modelo de San Lo- renzo North foi eleita a Melhor Pro- priedade Residencial em Portugal nos International Property Awards; e a sua arquitetura é um exemplo de estilo de vida que é possível desfrutar neste empreendimento. Os lotes de San Lorenzo North estão disponíveis a partir de 2.9 milhões de euros – revelando um crescimento de 26% no preço destes lotes desde que foram lançados em 2012. Este tipo de pro- duto tem tido um crescimento na procura muito substancial, com um aumento de 71% no número de potenciais clientes quando comparado com o ano anterior. A oferta imobiliária da Quinta do Lago Real Estate inclui, além de lotes, também revendas de moradias, moradias em banda e apartamentos, sendo a oferta mais recente as Wyn- dham Grand Algarve Residences, apartamentos de um e dois quartos com serviços cinco estrelas à disposição. INVESTIMENTOS NO RESORT MESMO EM TEMPOS DE PANDEMIA Durante o período em que o mundo esteve em quarentena devido à epidemia do Covid-19, o resort não parou e pôs em marcha investimentos que irão elevar ainda mais a exce- lência do resort e que incluem iniciativas de proteção am- biental, um investimento de 7 milhões de euros em melho- ramentos do campo de golfe Sul e a renovação do restau- rante Casa do Lago. Este investimento junta-se aos mais de 50 milhões de eu- ros que foram investidos no resort na última década e que incluem a renovação completa do campo Norte, a abertura de vários restaurantes, de um mini golfe e uma academia de golfe e, mais recentemente, a construção do The Cam- pus, um complexo multi-desportivo de elite que está ao dispor de atletas profissionais e de todos os residentes e visitantes e cujo principal objetivo é oferecer treino des- portivo de classe mundial. Por esta razão, Sean Moriarty reforça: “não prevemos quaisquer alterações nos preços dos imóveis devido ao impacto da Covid-19. Os nossos compradores investem na Quinta do Lago porque confiam no CoreArchitects A tecnologia da domótica complementa a arquitetura de San Lorenzo North, integrando funcionalidades como um sistema de segurança e assistente pessoal, que permite contro- lar o ambiente da casa e tarefas de gestão familiar detalhada. Desde abrir o portão e corti- nosso mercado de luxo e na nos- sa oferta de qualidade que não mudou durante a crise - como Arquiteto João Cabrita também se verificou em 2008”. Com o apoio de

VI | 2 outubro 2020 ESPECIAL GUIA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO INVESTIMENTO As ‘yields’ do imobiliário português superam as de alguns dos principais índices bolsistas mundiais este ano, ficando atrás apenas dos retornos oferecidos pelos investimento em ativos do setor tecnológico e no ouro. Mercado nacional tem contornos de ativo de refúgio ANTÓNIO VASCONCELOS MOREIRA amoreira@jornaleconomico.pt A pandemia penalizou a maioria dos principais índices bolsistas mundiais nos primeiros nove meses do ano que, ou desvalorizaram, ou oferece- ram rentabilidades inferiores a dois dígitos. Na Ásia, a bolsa de Tóquio perdeu cerca de 2%, enquanto a bolsa de Xangai subiu 5,51%, acima da bol- sa australiana, que ganhou 3,33%. Do outro lado do mundo, no Brasil, o Bovespa afundou 18,20% e, mais a norte, o norte-americano S&P 500 avançou pouco mais de 4%, longe da valorizaram de 29% do ano anterior. Na Europa, o Stoxx 600, o índice que junta as maiores empresas europeias, tombou mais de 13%. Ainda assim, registou neste período um desempe- nho superior aos índices ibéricos – o PSI-20 caiu 22% e o espanhol Ibex 35 afundou quase 30%. A grande exce- ção entre os principais índices mun- diais, claro, reside no tecnológico Nasdaq. Basta olhar para o índice que reúne o potencial das 100 maiores tecnológicas mundiais: mesmo em tempos de pandemia, o Nasdaq 100 subiu 30,75% e tudo indica que se aproxime da valorização de 38% re- gistada no ano passado, a maior nos últimos cinco anos. Outro ativo, imprescindível para a economia mundial, que foi forte- mente impactado pela Covid-19 foi o petróleo – os contratos futuros chegaram mesmo a ser negociados a valores negativos por causa do ex- cesso de oferta perante uma procura ‘inerte’ em abril. Entre janeiro e se- tembro, o Brent perdeu 38% e o WTI caiu 34%. Como um barco a navegar à vista, os investidores procuram ativos de refúgio, não apenas numa lógica de diversificação de portefólio, reduzin- do a exposição do investimento a perdas, mas sobretudo para o prote- ger e mesmo valorizá-lo. Uma das características destes ativos, do qual o ouro é o principal exemplo, é que têm uma valorização que é inversa- mente correlacionada com recessões económicas, por exemplo. Este ano, o ouro subiu mais de 22%, a maior subida dos últimos cinco anos. É aqui que parece entrar o mercado imobiliário português. “Apesar do contexto adverso, 2020 não será cla- ramente um ano perdido no mercado imobiliário”, diz Nuno Nunes, diretor de capital markets da CBRE Portugal. “O imobiliário é uma classe de investi- mento alternativo. Por isso capta um volume de investimento menos si- gnificativo do que as ações e obriga- ções. No entanto, a tendência global, que já se vinha a verificar antes da Co- vid, é de aumento do peso relativo do imobiliário sobretudo por se conside- rar um produto de “escape” em épocas de maior volatilidade”, adianta o res- ponsável da CBRE Portugal. Na mesma linha, Patrícia Barão, head of residential da JLL Portugal as- sinala que “o investimento em imobi- NUNO NUNES Diretor de capital markets da CBRE Portugal JOÃO CRISTINA Country Manager PATRICIA BARÃO Head of residential da JLL Portugal liário residencial tem vindo a gerar cada vez mais procura como uma al- ternativa de investimento ao merca- do de obrigações, ações e outros ati- vos financeiros de médio risco. Ofe- rece maior retorno face ao baixo ris- co e menor variação do retorno face às restantes classes de ativos”. Especializada no segmento co- mercial, a CBRE explica que as yields subiram 0,25% no segundo trimestre deste ano face ao período homólogo, em Lisboa e no Porto, para 4,25% e 6,25% respetivamente. A Merlin Properties, uma Socie- dade de Investimento e Gestão Imo- biliária (SIGI) espanhola cotada em Espanha e em Portugal, partilha a mesma ideia. “As prime yields no imobiliário comercial variam des- de 4% nos escritórios, passando por 5% nos centros comerciais até aos 6% na logística”, refere João Cristina, country manager da em- presa. No segmento residencial, apesar da redução de 11% do número de transações face ao ano passado, que foi um ano recorde com 178.700 transações, Patrícia Barão sugere mesmo que os preços foram “imunes ao vírus”. “Os dados relativos ao mês de agosto mostram que os preços de venda continuam a resistir, apresen- tando uma variação de 0,1% face a ju- lho e um aumento de 11,7% relativa- mente ao mesmo período de 2019”. Isso ajuda a explicar que, neste seg- mento imobiliário, “as yields de resi- dencial mantêm-se entre os 3% e os 4% e têm sido estáveis ao longo dos anos”, adianta a head of residential da JLL Portugal. “2020, no que respeita ao setor residencial, confirmou que tem sido dos mais resilientes aos efeitos negativos da pandemia: a procura continua elevada, não só porque o imóvel residencial é altamente ver- sátil e permite vários usos, mas também porque a necessidade habi- tacional vai sempre existir; do lado da oferta, os projetos de construção não pararam e começamos a notar uma retoma de novos lançamen- tos”, explica Patrícia Barão. SIGI — investir em ações imobiliárias Há vários séculos que o pequeno aforrador pode ser dono do capital de empresas através da compra de ações. Uma SIGI segue a mesma ló- gica, adaptada ao mercado imobiliá- rio, apesar “do investimento direto, através da compra de um imóvel, ter sido popular junto dos particulares e pequenos investidores”, afirma Nu- no Nunes, da CBRE Portugal. O mercado nacional conta atual- mente com três SIGI – a Ores Portu- gal, do Bankinter e da Sonae Sierra, e duas dual listings espanholas, a Mer- lin Properties e a RSR, cotadas em Portugal e Espanha. “Um dos maiores méritos das SIGI é o de permitir ao pequeno aforrador que quer exposição ao mercado imo- biliário comprar uma ação em vez de um imóvel, sabendo que o seu inves- timento tem uma gestão especializa- da, é um investimento mais diversi- ficado, e, ao ser cotado em bolsa, o investidor sabe quanto ‘vale’ a sua posição diariamente, logo é mais lí- quido”, diz João Cristina, country manager da Merlin Properties. Além do investimento direto e das SIGI, há outras formas de investir no imobiliário em Portugal. “Por exem- plo, os tradicionais fundos de inves- timento imobiliários e, de forma mais indireta, os fundos de fundos”, adianta Nuno Nunes. “Apesar de várias características distintivas, estes veículos [incluin- do as SIGI] têm algumas vanta- gens em relação ao investimento direto. As duas principais vanta- gens são permitir o acesso a imó- veis de maior dimensão e de secto- res a que tipicamente um pequeno investidor não teria acesso e per- mitir uma liquidez de investimen- to muito superior”, conclui. ●

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VIII | 2 outubro 2020 ESPECIAL GUIA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GLOSSÁRIO Imobiliário de A a Z INVESTIMENTO turístico precisa de tempo para recu- perar, mas a atração de Portugal como destino turístico não sofreu danos e a atividade acabará por retomar. O imo- biliário de retalho enfrenta um desafio de mudança de paradigma com o crescimento do comércio eletrónico, mas Portugal tem felizmente ativos de grande qualidade e os consumidores continuam a gostar muito de os fre- quentar. Finalmente, o mercado resi- dencial para a classe média terá que registar forçosamente um crescimento da oferta há muito esperado – deven- do a procura acompanhá-la quando a atual incerteza sobre o rendimento dis- ponível das famílias se reduzir. CARLOS PINTO DE ABREU Sócio Fundador da Carlos Pinto de Abreu & Associados A construção e a promoção imobiliária exigem enorme organização e traba- lho intensivo, a primeira, capital pró- prio e grandes financiamentos, bem como visão e capacidade de inovar ou de reabilitar, a segunda. São activida- des essenciais para a retoma deseja- da. Mas necessitam de apoio e de oportunidade, de um enquadramento legal, político, autárquico, fiscal, eco- nómico e social que existe com defi- ciências ou obstáculos graves ao são e equilibrado desenvolvimento. O atual regime do imobiliário e sobre- tudo o do arrendamento é excessiva- mente politizado, errático, bem com- plexo, muitas vezes contraditório e de- sincentivador do investimento. Não se apoia correctamente o investimento privado. Não há investimento público significativo e as estratégias gizadas não suscitam adesão dos cidadãos e das empresas. As medidas relativas ao apoio social e, sobretudo, ao inves- timento estrangeiro ou ao incentivo a estrangeiros tardam ou, pior, não têm rumo definido ou estratégia inteligente. Inapropriadas regras urbanísticas, ar- bitrariedade, falta de critérios simples com objectividade e racionalidade eco- nómica, desinformação, burocracia e lentidão nas decisões de loteamento ou de licenciamento estrangulam qual- quer tentativa séria de iniciativa priva- da, afastando promotores válidos e pe- nalizando construtores ou encarecen- do os custos da promoção e da cons- trução. Finalmente podia e devia fazer-se mui- to mais para a recuperação do patri- mónio urbano debilitado que se encon- tra devoluto e que necessita de reabili- tação para o desenvolvimento das ci- dades e povoações do interior. É ne- cessário apostar em habitação a cus- tos controlados para os mais jovens, permitindo-lhes preços ou rendas su- portáveis mas competitivas. Economicamente falando para além do sector imobiliário em sentido estrito há grandes projectos de infraestrutu- ras parados que urge lançar ou iniciar: barragens adjudicadas a aguardar construção, aposta na ferrovia e no alargamento do metropolitano, mas não apenas as linhas mais utilizadas e a linha circular, mas também a neces- sária capilaridade para as cidades limí- trofes de Lisboa e do Porto e o impres- cindível serviço para as capitais distri- tais de Portugal. Do IMI às ‘yields’, passando pelas moratórias que tanto têm dado que falar, saiba o que significam algumas das expressões mais usadas neste setor. PARA 2021 SERÁ O “MOTOR” RODOLFO ALEXANDRE REIS rreis@jornaleconomico.pt Ouvimos falar delas ao longo do tempo, mas só quando chega o mo- mento de comprar casa é que acaba- mos por saber o que significam. Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) Este imposto veio substituir o antigo selo adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e ao invés deste não é um imposto municipal, dado que vai diretamente para os cofres do Estado. O AIMI é aplicado a todos os contribuintes singulares ou coletivos que tenham um património imobi- liário, cujo valor seja superior a 600 mil euros. Alvará Este documento é emitido por uma entidade competente e no qual se pretende que sejam feitas concessões e nomeações, se deferem pretensões ou são aprovados estatutos, e que tem por fundamento disposições le- gais. O documento tem um prazo de validade de um ano e pode ser revali- dado, caso seja requerido. Certificado Energético Este documento classifica o desem- penho energético de uma habitação que pode ir do A+ (muito eficiente) ao F (habitação pouco eficiente). A sua emissão é obrigatória seja na venda ou arrendamento de uma resi- dência, bem como na celebração do contrato. Escritura Pública Ato jurídico que é levado a cabo pelo notário na presença de todas as par- tes envolvidas e que pretende confe- rir validade e eficácia jurídica a um documento em particular. Hipoteca É um documento legal que é acorda- do entre o credor, que pode ser um banco ou uma outra entidade de cré- dito e o devedor, ou seja o beneficiá- rio do empréstimo, que dá conta de uma ou mais garantias reais, de ma- neira a que consiga assegurar ao cre- dor o pagamento do valor da dívida, caso exista um incumprimento por parte do devedor. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) Trata-se de um imposto que recai sobre o valor sobre o valor patrimo- nial tributário (VPT) de edifícios rústicos e urbanos que se encontrem em território nacional. A receita vai reverter para a autarquia de onde o imóvel está localizado. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) Como o próprio nome indica, este imposto aplica-se a transmissões de bens imóveis que estejam localizados no território nacional. Livrança Corresponde ao título de crédito no qual o subscritor se compromete a pagar uma determinada verba ao be- neficiário ou à sua ordem. Matriz Predial É onde se encontra registado a carac- terização do prédio, a localização e o seu valor patrimonial tributário, a identidade dos proprietários e se for caso disso dos usufrutuários e super- ficiários. Moratória Nome dado ao atraso no pagamento de uma dívida, acordada entre o cre- dor e o devedor e de natureza extra- judicial. Este pedido está por norma associado a pessoas e empresas que devido às suas dificuldades financei- ras, como mudanças de renda oufa- turação, ficam sem capacidade de ar- car com os débitos contraídos. Permilagem Serve para determinar o valor de cada fração em todo o condomínio. Tem esta definição quando a divisão é feita por mil e a percentagem quan- do é feita por cem. Spread Compreende a diferença entre os preços de oferta de venda e de com- pra de um determinado ativo ou ins- trumento. Yield É o retorno de um investimento em ações, expresso anualmente em per- centagem com base no custo do in- vestimento. Especialistas acreditam que o imobiliário vai ser fundamental na retoma económica do próximo ano e apelam ao Estado para que não intervenha de forma constante no setor. Investidores estrangeiros terão um papel muito importante na recuperação do país. QUE PAPEL PODERÁ TER O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NA RETOMA DA ECONOMIA EM 2021? HENRIQUE MOSER Sócio Coordenador do Departamento de Direito Imobiliário e Urbanismo da Antas da Cunha Ecija Na fase em que nos encontramos, a perceção que temos é a de que os in- vestimentos em curso mantêm-se, ha- vendo algum arrefecimento na realiza- ção de novos investimentos. Existe uma forte expectativa dos investidores em saber como é que o mercado imo- biliário vai reagir depois de decorrido o período das moratórias, sendo expec- tável que venham a surgir boas oportu- nidades de negócio. À semelhança de outros setores de atividade, o imobiliá- rio pode contribuir de forma bastante eficaz para a retoma da economia. Quando falamos no setor do imobiliá- rio, devemos pensar de forma abran- gente, e incluir também outros setores que estão intimamente ligados. Fala- mos de arquitetos, engenheiros, de- signers, fábricas de produção de mate- riais empregues na construção civil, mediadores, contabilistas, advogados e depois de uma enorme quantidade de prestadores de serviços. Do lado do Estado, não podemos descurar as re- ceitas associadas ao setor imobiliário, designadamente as taxas urbanísticas e as compensações, o IMT, o IMI ou o AIMI. Pensar apenas nos setores da promoção e da construção seria bas- tante redutor. De referir ainda que o Es- tado deverá fazer o seu papel e deixar o mercado ajustar-se. O Estado não deve estar permanentemente a intervir no mercado imobiliário que no lugar de o regular, apenas o desregula e enfra- quece. A estabilidade regulatória e fis- cal é essencial para atrair investimento. Para que o setor imobiliário possa ter um papel na retoma da economia é preciso que o Estado cumpra o seu pa- pel, e a este propósito deixamos três notas: (1) a manutenção do regime dos designados Golden Visa. Quando o Or- çamento do Estado contém uma autori- zação legislativa que permite ao Go- verno restringir os Golden Visa, o mer- cado ressente-se imediatamente e os investidores internacionais viram-se para outros países; (2) a agilização e a rapidez nos licenciamentos camará- rios. O facto de a grande maioria dos projetos, sobretudo nas grandes áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, de- morarem muito tempo a serem licen- ciados conduz necessariamente ao en- carecimento do produto final e ao afas- tamento dos investidores; e (3) liberali- zar o mercado do alojamento local, com o fim das designadas “áreas de contenção”. Deixemos os proprietários decidir qual a melhor forma de rentabili- zar os seus ativos. PAULO SARMENTO Partner e Diretor de Capital Markets da Cushman & Wakefield O investimento imobiliário poderá as- sumir um papel fundamental na retoma da economia em 2021, desde logo por- que o peso do imobiliário no PIB portu- guês é assinalável. Acresce ainda o facto de a esmagadora maioria dos ca- pitais – pelo menos em imobiliário co- mercial – ser de origem estrangeira. Para que isso aconteça, porém, é ne- cessário não só que a crise pandémica esteja controlada mas também que a confiança dos investidores em Portugal não seja abalada. As alterações ao re- gime de arrendamento habitacional fei- tas em 2018/9 afetaram a confiança dos investidores, e não ajudaram em nada ao desenvolvimento do mercado de arrendamento habitacional – que é hoje, em termos europeus, uma fonte vital de atração de capital institucional. A recente alteração ao regime de ren- das fixas vs. variáveis nos centros co- merciais está a ter um efeito igualmen- te pernicioso, abalando os alicerces de uma indústria que tanto investimento estrangeiro trouxe para Portugal duran- te décadas. A evolução do setor imobi- liário e a sua contribuição para a reto- ma da economia estarão intimamente ligados ao comportamento dos merca- dos ocupacionais. No setor da logísti- ca não se antevê problemas. Os escri- tórios passarão por uma fase de me- nor procura, dada a sua intima correla- ção com o desempenho da economia, mas a médio prazo a falta de oferta voltará a falar mais alto. O imobiliário

2 outubro 2020 IX NUNO GARCIA Diretor-geral da GesConsult Estou bastante convicto de que a fileira da Construção e do Imobiliário se con- firmará, à semelhança do que fez em crises anteriores, uma das principais indústrias para a nossa retoma econó- mica e financeira. O momento que atravessamos é com- plexo, o grau de incerteza continua ele- vado e as dificuldades trazidas pela pandemia exigem respostas vigorosas. Ainda assim, a capacidade de resiliên- cia demonstrada pelos vários players envolvidos - empreiteiros, gestores, en- tidades licenciadoras e investidores – está hoje, mais do que em 2008, pre- parada para se manter robusta, apoia- da na tendência de digitalização cres- cente, e para enfrentar uma dinâmica de mercado desafiadora. Os números divulgados em junho pelo Instituto do Emprego e da Formação Profissional indicaram que a Construção foi respon- sável por uma redução do número de desempregados equiparada a mais de metade do total do mês, dados inequí- vocos da importância vital deste setor apelidado, sem margem para acaso, de “motor da economia”. Contudo, não nos podemos esquecer de que vive- mos num contexto europeu e mundial, dependemos do que se passa lá fora, e sendo a pandemia um problema glo- bal, não ficamos alheios aos desenvol- vimentos que nos rodeiam – por muito bem “embalados” que vamos. Até ao momento, a pandemia não está a ter o efeito negativo que se pensou no preço do imobiliário residencial; a procura do público mantém-se e esse vai conti- nuar a ser um segmento competitivo no setor. Ainda assim, o licenciamento de edifícios a nível nacional caiu quase 15% entre abril e junho e só na Área Metropolitana de Lisboa houve 27% menos edifícios licenciados para de- molição, sinais reais de retração. Do lado da hotelaria e dos espaços de escritórios já existem impactos diretos, gerados pela falta de turistas e pelos novos modelos de trabalho, que tor- nam as expectativas menos entusiásti- cas. Não nos iludamos com a “inércia” característica do setor: ainda não vi- mos os preços a cair e, por isso parece não haver uma alteração do estado, mas ela vai fazer-se sentir e é precisa cautela nas projeções. Para que a expectativa que temos para 2021 se concretize, há que continuar a mover esforços para impulsionar opor- tunidades. Devemos aproveitar o bom capital de imagem internacional que te- mos cultivado nos últimos anos, assu- mir o presente como uma fase transitó- ria e manter o interesse estratégico dos investidores estrangeiros, para que os negócios mantenham o nosso país na mira e, claro, se concretizem. JOSÉ CARDOSO BOTELHO CEO Vanguard Properties O investimento imobiliário é critico e essencial para a recuperação da eco- nomia nacional a curto e a médio pra- zo. Para melhor percebermos a sua im- portância neste contexto, é de notar que o imobiliário é a maior classe de ativos a nível global e que, neste, o segmento residencial representa cerca de 3⁄4 do total. A fileira industrial que alimenta o setor é enorme: desde construtoras a milha- res de pequenas e médias empresas de materiais, equipamentos, matérias- -primas e serviços cuja atividade, em Portugal, corresponde a bem mais de 15% do PIB, tendo sido, das poucas que conseguiu ultrapassar relativa- mente incólume a pandemia. O nosso país manteve, ou talvez até tenha aumentado, a sua atratividade internacional, tendo merecido inúme- ros elogios internacionais que nos colo- caram, uma vez mais, em destaque pe- las boas razões a que acresce o facto de, por uma vez mais, termos sido con- siderados como o 3o país mais seguro do mundo. A combinação destas reali- dades leva-nos a concluir que é expec- tável que em 2021 se verifique um au- mento crescente da procura, o que, certamente, contribuirá para recupera- ção da economia nacional. Para a Van- guard Properties, os meses de agosto e de setembro foram de enorme recu- peração, e temos razões para acreditar que esta tendência se manterá, visto que, as alternativas são escassas. Assim, tendo em conta que o imobiliá- rio é um dos setores que mais impos- tos paga e seguramente aquele que menos incentivos recebe do estado, o que o torna num “verdadeiro e grande contribuinte líquido”, o aumento do in- vestimento terá como consequência um crescimento da receita, essencial para o equilíbrio das contas públicas. Porém, para que este crescimento se concretize é imperativa a manutenção dos programas de atração de investi- mento (ARI e RNH), o não agravamen- to da já de si altíssima carga fiscal e a agilização dos processos de licencia- mento que visem o aumento da oferta. Por outro lado, Portugal também não se deve atrasar na implementação do 5G. A crescente digitalização das econo- mias vai obrigar a uma maior e melhor oferta nas áreas tecnológicas onde esta rede desempenha um papel crucial. GILBERTO JORDAN CEO André Jordan Group O mercado imobiliário transformou-se, desde há vários anos, no motor da eco- nomia, com um peso de cerca de 12% do PIB Nacional. Apesar do impacto generalizado da pandemia, esta crise, está a alterar radicalmente alguns pressupostos do setor e a criar enor- mes oportunidades. Uma das principais alterações foi o sur- gimento do “new way of living”, ou seja, uma mudança total na forma de viver, nos hábitos e rotinas. A casa passou de um lugar para “viver” para um lugar para “conviver”, e a ser o núcleo central de todas as atividades - lazer, ginásio, trabalho e escola. Esta alteração levou a repensar todo conceito de localiza- ção e organização do espaço. Hoje mais do que nunca, as pessoas procu- ram ambientes abertos, em contato com a natureza, com áreas maiores, varandas e jardins a assumirem o pon- to central da casa e o “Home Office” como um requisito essencial. E, apesar da crise ser encarada por muitos como limitada no tempo, com boas perspetivas de retoma económica após a disponibilização da vacina, o caminho que agora começou a ser tri- lhado é irreversível. É essencial criar condições para manter o ciclo de in- vestimento ativo e criar estímulos à ino- vação e superação. O Golden Visa continua a ser uma ferramenta essen- cial na retoma da economia e na capta- ção de investimento estrangeiro para Portugal, angariando mais de cinco mil milhões de euros de investimento des- de 2012, e mais quatro mil milhões de euros na aquisição de bens imóveis. No caso do Belas Clube de Campo, cerca de 30% das vendas realizadas no Lisbon Green Valley, a nova fase do Belas Clube de Campo, recorreram a este programa e as novas ofertas resi- denciais - apartamentos, townhouses e lotes para construção de moradias, es- tão disponíveis desde já para entrada neste processo. Outras medidas como a revisão de fiscalidade (IMT e IMI), que aliados a estratégias de promoção do país como um destino seguro, a uma maior agilidade de processos, uma maior digitalização e uma melhor qualidade da oferta, podem também contribuir para reanimar o setor e con- sequentemente a economia. LUÍS LIMA Presidente da APEMIP Esta pandemia terá um impacto económico sem precedentes, e a incerteza que a caracteriza torna difícil fazer quaisquer previsões sobre o desempenho do sector. Ainda assim, estou crente que o imobiliário será, como foi na anterior crise, um dos primeiros a dar mostras de recuperação, alavancando outros sectores como o turismo. No entanto, será necessário que quem atua neste negócio esteja atento aos sinais e saiba adequar-se às mudanças de paradigma. É acima de tudo importante reforçar que não existe, no panorama atual, justificação para se falar em desvalorização do património. Ao contrário do que aconteceu no período da troika, desta vez não há excesso de oferta e houve uma muito menor exposição ao crédito. Quaisquer ajustes que se possam sentir são, fundamentalmente, acertos de imóveis que estavam a ser comercializados acima do valor de mercado. Uma vez mais, acredito que o investimento estrangeiro terá um importante papel, sobretudo para na comercialização de ativos de segmentos mais elevados, pelo que se torna imprescindível a manutenção de programas de captação de investimento como o Regime Fiscal para Residentes Não Habituais e o Programa de Autorização de Residência para Atividades de Investimento. Para as imobiliárias, este será igualmente o momento chave para demonstrarem o valor do seu papel no panorama do sector, apostando na qualificação dos seus profissionais e demonstrando que esta classe esta hoje muito melhor preparada para lidar com as dinâmicas do mercado do que em crises anteriores, e tornando-se uma vez mais, uma força motriz da economia nacional. JULIO DELGADO CEO Ombria Resort No meu entender o investimento imobi- liário vai ter um papel fundamental na retoma da economia em 2021. A pro- cura por parte de investidores interna- cionais deverá em breve voltar em ple- no e Portugal continua a oferecer as mesmas vantagens e fatores diferen- ciadores reconhecidos a nível mundial, principalmente se forem relançados os instrumentos de incentivo ao investi- mento direto estrangeiro (como por exemplo o Golden Visa). Portugal con- tinua a ser uns dos destinos mais segu- ros do mundo, não só do ponto de vista do Índice Global da Paz (onde Portugal está classificado como o 3o país do mundo), mas também do ponto de vis- ta de segurança sanitária. Por outro lado, estão em desenvolvimento no país muitos projetos de qualidade de excelência que vão ao encontro das no- vas tendências de mercado que surgi- ram devido à pandemia, nomeadamen- te, a procura de propriedades em locais de baixa densidade populacional, com baixa densidade de construção e ro- deadas por grandes espaços verdes onde se possa disfrutar de atividades ao ar livre. Em tempos de turbulência como os que atravessamos hoje, acre- dito que o setor do imobiliário sairá da crise com a sua imagem reforçada en- quanto investimento com alto potencial de rendimento e de valorização, com- parativamente a outros potencialmente mais voláteis. A meu ver, Portugal con- tinua sem dúvida nenhuma, no mapa dos investidores imobiliários. KIRK LINDSTROM Chief Investment Officer da Round Hill Capital’s A atividade contínua de investidores imobiliários internacionais irá desem- penhar um papel importante no apoio à recuperação da economia portugue- sa. Portugal tem sido foco de empre- sas multinacionais nos últimos anos, com Amazon, Huawei, Cisco, Merce- des e outras a ocuparem escritórios no país. Um custo de vida inferior ao de muitas outras nações europeias, uma cultura vibrante e uma infraestrutura melhorada têm atraído rapidamente jo- vens trabalhadores do exterior. Muitos portugueses estão a optar por ficar e estudar no país em vez de no estran- geiro, como costumam fazer tradicio- nalmente, e os alunos que estudaram no estrangeiro estão a voltar para casa para trabalhar. Estes jovens e talento- sos trabalhadores atraíram grandes empresas para o país e apoiaram o crescimento do seu PIB, que tem sido superior à média da EU. Esta tendên- cia pode ser temporariamente abran- dada pela Covid-19, mas a longo pra- zo, a dinâmica subjacente das princi- pais cidades de Portugal deverá conti- nuar. Com base nisso, veremos uma maior procura de espaço nos merca- dos residenciais e de escritórios em Portugal. Isso significa que há uma ne- cessidade de propriedades modernas adicionais para atrair empresas de tec- nologia líderes, estudantes talentosos e trabalhadores - o mercado imobiliário é uma infraestrutura crítica para o des- envolvimento contínuo. A recuperação sustentada de Portugal é apoiada pelo investimento imobiliário nestas impor- tantes áreas. A Round Hill Capital está a investir em Portugal a longo prazo. Um exemplo disso é o nosso projeto LUMINO de 150 milhões de euros em Lisboa, com conclusão prevista para 2022. A LUMI- NO irá fornecer apartamentos residen- ciais de alta qualidade e camas de alo- jamento para estudantes. De acordo com a Moody’s, Lisboa perdeu 7% da sua população urbana desde 2011, uma vez que os preços imobiliários mais elevados impulsionados pelo au- mento da procura e falta de aparta- mentos empurraram as pessoas ainda mais para fora. Muitos alunos também não vivem perto da sua universidade devido aos altos aluguéis, oferta restri- ta e muitas camas a preços controla- dos indisponíveis ou a precisar de obras. O nosso objetivo é que a LUMI- NO e os nossos outros investimentos em Portugal ajudem a resolver estes desequilíbrios de abastecimento, apoiando a recuperação da economia local e nacional. RUI ROMPANTE Advogado da Pares|Advogados O investimento imobiliário tem sido um dos grandes motores da nossa econo- mia nacional, quer directamente, pelo capital captado, quer indirectamente, como veículo que acompanhou o cres- cimento dos sectores do turismo e dos serviços em geral, sectores que estão a sofrer um impacto negativo manifesto com a pandemia. O papel que o investimento imobiliário assumirá na retoma da economia será muito relevante, dado que implicará a entrada de capitais estrangeiros, num período em que os outros sectores ain- da estão a atravessar uma recupera- ção mais tardia, lenta e difícil. Quanto ao investimento institucional, particularmente em imóveis para servi- ços/comércio (não obstante a sua des- valorização, pelo encerramento de es- tabelecimentos e pelo advento do tele- trabalho), antevê-se que surjam inves- tidores dispostos a adquirir portfolios de imóveis a desconto, bem como enti- dades a quererem trocar os respecti- vos activos por liquidez. Já no que diz respeito ao segmento de habitação, é provável que assistamos a uma crescente conversão de edifí- cios de serviços para edifícios de habi- tação direccionados, sobretudo, a não residentes, de segmento médio alto e alto. O florescimento deste tipo de in- vestimento está, porém, condicionado pela posição do Governo quanto à ele- gibilidade do investimento imobiliário para efeitos de Golden Visa. Caso de- cida pela negativa, o sector imobiliário terá de contar com o investimento de cidadãos europeus e de cidadãos na- cionais não residentes. A palavra que definirá melhor o que estamos a viver em 2020, à escala global, é, com alguma ironia, indefini- ção. Não obstante a excepcionalida- de dos tempos, os comportamentos dos investidores em períodos de crise e a relevância que o mercado portu-

X | 2 outubro 2020 ESPECIAL GUIA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO guês adquiriu nos últimos anos, le- vam-nos a crer, não só que estas ten- dências serão as mais visíveis nos próximos anos, como ainda que o sector imobiliário permanecerá como um dos principais motores de uma re- cuperação económica que se espera rápida, mas que se antevê difícil. TOMAS SUTER Senior Advisor & Partner da Mexto O setor imobiliário tem uma importân- cia vital na dinamização da economia, sobretudo se pensarmos no seu papel enquanto ponto atrativo de investimen- to estrangeiro no mercado português em momentos de maior crise. A revita- lização do setor imobiliário tem um po- der inquestionável no crescimento de outras indústrias, desde o turismo, o comércio ou a construção, e um im- pacto na criação de novos empregos nas mais diversas áreas. Contudo, e apesar dos esforços notórios para a manutenção da atividade, é urgente que se criem outras condições ao in- vestimento imobiliário em Portugal, ca- pazes de motivar novos players, cujo poder é crucial para a recuperação económica do País. Há relativamente pouco tempo, a Associação Portugue- sa dos Promotores Imobiliários (APPI) avançou com o “Programa Relançar” que define medidas muito concretas para sensibilizar governantes, empre- sários e a opinião pública no sentido de implementar alterações imediatas que devolvam ao setor do investimen- to imobiliário a necessária confiança, atratividade e segurança. Neste pro- grama, a APPI defende que a retoma a um modelo de crescimento económico só será possível se alicerçado a uma estratégia de captação de mais investi- mento – o que fará todo o sentido se considerarmos que os principais players do setor imobiliário represen- tam 15% do PIB nacional. A nosso ver, o relançamento dos pro- gramas Golden Visa e Regime de Re- sidentes Não Habituais ou a redução da taxa de IVA na construção nova, para viabilizar novos projetos orienta- dos para a Habitação, Arrendamento e oferta para a classe média seriam me- didas interessantes para a dinamiza- ção do setor. A descida do IVA para a construção nova seria o passo certo no sentido de manter o setor imobiliário como fórmula para a saída desta crise, à semelhança do que se fez na anterior crise financeira, onde a reabilitação teve um peso considerável na recupe- ração económica do país. Estamos em crer que esta medida se repercutiria a nível nacional e traria uma nova oportu- nidade para o reavivar de muitas cida- des em todo o país. Com a redução deste custo, acreditamos que muitos promotores veriam com interesse a ex- pansão das suas operações para ou- tras geografias do país, criando espaço para o desenvolvimento mais equitati- vo do território português. Se o setor imobiliário tiver a confiança para inves- tir no mercado nacional e capacidade para atrair o investimento estrangeiro num País caracterizado pela sua quali- dade de vida, acreditamos que poderá haver esperança numa recuperação económica mais ágil em 2021. MIGUEL MARQUES Advogado da RSN Advogados Os alertas para os prejuízos de uma nova paralisação da economia e os anúncios de total repúdio do Governo para um segundo shut down, trouxe- ram confiança para o sector imobiliário. Se tal desígnio se verificar e os restan- tes países da comunidade europeia adoptarem idêntico comportamento – a economia está umbilicalmente depen- dente do desempenho das economias europeias - julgo que poderemos pro- jectar para o ano de 2021 um cenário de relativa normalidade neste sector. A acrescer, não parece plausível que o BCE venha a condicionar o crédito bancário, aliás em linha com a política anunciada pela Comissão Europeia - a afamada bazuca financeira – o que po- derá também contribuir para que se mantenham os níveis de investimento estrangeiro. Apesar do registo de que- bras na nova construção e no volume de transacções efectuadas, a verdade é que se verificam alguns sinais de re- toma no investimento imobiliário. Estes sinais de estabilidade levaram a que os investidores retomassem a prospecção de novos projectos, que se encontra- vam até agora suspensos. As medidas implementadas pela União Europeia e Governo português geraram a expec- tativa de que o impacto da pandemia nos níveis de consumo possa ser rela- tivo. E, caso este cenário se verifique, o sector imobiliário não será certamente alheio a esta conjuntura. O sector acre- dita que as incertezas criadas no mo- mento inicial da pandemia e as paten- tes limitações à mobilidade poderão estar na origem da quebra de transac- ções registada no segundo e terceiro trimestre, as quais estarão, para já, ul- trapassadas. Além da dependência dos mercados vizinhos, a sustentabili- dade da economia portuguesa está também ela dependente da forma como o governo e a sociedade civil irão lidar com a pandemia. Se este comba- te for resiliente e forem dados sinais de estabilidade, o imobiliário irá ao encon- tro das necessidades do país. Captan- do investimento estrangeiro, gerando pagamento de impostos, postos de tra- balho. Portugal mantém-se como um país atrativo para investimento. Espe- remos que, por medo ou por algum ou- tro impulso menos lúcido, não sejam dados os sinais errados e se destruam expectativas com tudo o que isso acar- retará. FERNANDO FERREIRA Head of Capital Markets da JLL Portugal O investimento imobiliário é uma indús- tria que se desenvolveu bastante em Portugal desde a última crise de dívida em 2011/2012. Foi, desde então, res- ponsável direto pelo rejuvenescimento da malha urbana das cidades, pela an- gariação e aplicação de investimento direto na nossa economia real e pela arrecadação de maior carga fiscal para os cofres públicos (maior coleta de IMT e IMI). De forma indireta, foi também responsável pelo desenvolvimento de novos conceitos, pelo reposicionamen- to das nossas cidades no panorama geográfico mundial, pelo reapareci- mento de novas zonas de lazer e no- vas formas de estar, pelo crescimento de novos e maiores edifícios de escritó- rios, todos estes indicadores mais qua- litativos que no seu conjunto possibilita- ram o aparecimento de outros agentes económicos que desenvolveram as economias locais e promoveram o em- prego: mais hotéis e restaurantes, no que toca ao turismo e retalho de proxi- midade, e empresas startup e muitas multinacionais de grande dimensão que deslocalizaram as suas operações de outras geografias. Passados praticamente 10 anos e no- vamente numa altura difícil, caso se concretize uma retoma da nossa eco- nomia nos próximos meses, pois tal depende de inúmeros fatores exóge- nos à nossa indústria, não tenho dúvi- das que o investimento imobiliário terá o mesmo papel de agente absoluta- mente dinamizador da nossa econo- mia, impulsionado pelo peso que hoje representa face ao que representava na recuperação anterior. O volume de investimento no nosso mercado tem apresentado uma resi- liência notável face às circunstâncias atuais destes últimos meses e prevê- -se que assim continue quando a situa- ção pandémica melhorar. A procura por parte de operadores e investidores internacionais continua alta, apesar das restrições de viagens e prevê-se o desenvolvimento de projetos de larga escala principalmente em Lisboa e Porto, em vários setores (escritórios, e residencial), alguns deles absoluta- mente disruptores, que irão continuar a desenvolver as nossas cidades e com isso, ajudar de forma decisiva a econo- mia Portuguesa. RUI VACAS Asset Management Director da Ceetrus Portugal O setor imobiliário, que representa 15% do PIB português, vai ser um dos motores da retoma económica, pois tem a vantagem de interligar outros se- tores e de gerar uma maior cadeia de valor. Desde a construção, à tecnolo- gia, serviços, retalho, passando pela eficiência energética, são muitas as empresas que coabitam no ecossiste- ma imobiliário. Apesar da situação que se vive exigir uma avaliação cautelosa, a perspetiva é de que o investimento continue ativo. No entanto, é crucial que as forças políticas continuem a as- segurar estabilidade para suportar es- tas decisões de investimento. É fulcral que o país continue a criar as condi- ções ideais para dar confiança aos in- vestidores privados e simplifique pro- cessos, evitando obstáculos. O imobiliário residencial apresenta indi- cadores favoráveis, mas noutras áreas existem também oportunidades. Com as mudanças no consumo e na intera- ção social dos cidadãos, os projetos têm de se transformar para melhor lhes responder e acrescentar valor neste novo contexto. Esta visão dos espaços enquanto locais de vida dinâmicos, e que devem abarcar diferentes usos é decisiva para o setor imobiliário e é ine- rente à transformação das próprias ci- dades. É com esta Visão que a Ceetrus se posiciona enquanto “Global Urban Player”, pois existe uma nova visão da vida urbana e a multifuncionalidade no imobiliário é um eixo estratégico. Assis- timos ao repensar dos espaços em fun- ção dos seus diferentes usos: traba- lhar, fazer compras, aprender, habitar, aceder a cuidados de saúde... Por ou- tro lado, na base desta visão está a va- lorização ambiental e sabemos que as áreas da transição e eficiência energé- tica vão estimular o investimento imobi- liário e contribuir para a retoma econó- mica do país. Seja através da aposta nas energias renováveis, na constru- ção sustentável ou nas políticas de sustentabilidade das autarquias no pla- neamento das suas cidades (como por exemplo com a mobilidade sustentá- vel), esta componente é agora indisso- ciável do desenvolvimento, e o investi- mento já está em curso. HUGO SANTOS FERREIRA Vice- -presidente da APPII Neste momento, tudo dependerá do Orçamento do Estado para 2021. Con- tudo, diríamos que o investimento imo- biliário tem de ser o motor da economia e não o alvo fácil da carga fiscal ou da redução de incentivos ao investimento estrangeiro. Considerando a atual con- juntura político-económico nacional, o próximo Orçamento do Estado espera- -se ser de difícil negociação partidária, mas será ao mesmo tempo um dos mais importantes dos últimos tempos, com efeitos de grande impacto na eco- nomia. Sucede que, olhando para o exemplo de anos e crises anteriores, Portugal assistiu nos últimos anos sempre a um denominador comum: a saída, a pretensa solução e a forma mais fácil de resolver os problemas do País, nomeadamente em sede de Or- çamento de Estado, passou sempre por um aumento brutal da carga fiscal, sendo o mercado imobiliário e os seus investidores os habituais visados. To- dos nos lembramos da criação do im- posto sobre as mais valias, do fim das isenções ao nível dos impostos sobre a propriedade para fundos de investi- mento imobiliário, do imposto sobre for- tunas ou para imóveis acima de um mi- lhão de euros, da própria criação do AI- MI sobre imóveis e terrenos para habi- tação (duplo castigo fiscal para quem pretende investir em habitação...?), en- tre muitos outros. Ora, este Orçamento do Estado, a bem do País e da recupe- ração económica atual, não pode ter “vitimas” e principalmente não pode ter novamente as mesmas “vítimas”. O problema é que estas “vítimas” podem afinal bem representar o sector que mais resiliência tem mostrado em toda a economia, que é o sector que repre- senta 15% do PIB (e se lhe se juntar- mos a fileira da construção ascende a 17,4% do PIB), que além do mais tem sido capaz de manter a atividade e que é o sector que alimenta tantos outros pela “pirâmide abaixo”, desde a própria construção, passando à enorme e im- portante indústria dos materiais, termi- nando em toda uma panóplia de pres- tadores de serviços que dele depen- dem e vivem. Falamos do sector imobi- liário e em particular do investimento imobiliário, aquele que está preparado e quer contribuir. Assim o deixem. É por isso que resposta a esta crise tem de ser diferente: deve alicerçar-se, para além de um aumento do investi- mento publico (que deve ser comple- mentar e servir de indutor ao investi- mento privado), acima de tudo na ma- nutenção do envolvimento dos priva- dos, tudo devendo fazer-se para que se possa manter um ciclo de investi- mento por parte das empresas deste sector. Se tal for feito, estamos aí sim a contribuir para, primeiro manter a ativi- dade e com isso postos de trabalho, mas também para aumentar a oferta, combater eficazmente a falta de habita- ção e nivelar os preços. Porque só na verdade os privados têm a capacidade de colocar no mercado os ativos sufi- cientes que a procura, seja ela interna- cional ou portuguesa, necessita. Mas para isso precisam ter condições, o que numa altura em que todas as cida- des e os países do mundo competem muito mais ferozmente pelo mesmo in- vestimento, serão muito mais ambicio- sas e exigentes. DANIELA COSTA Diretora de Consultadori a & Research da Prime Yield (Gloval) Terá um papel determinante, desde logo porque o imobiliário tem sido um dos setores com maior capacidade de resiliência a esta crise. Apesar duma quebra no ritmo de transações, obvia- mente devido à incerteza trazida pela pandemia, o investimento imobiliário (no segmento não residencial e de ren- dimento) não parou. O primeiro semes- tre, ainda que quase só alimentado pe- los primeiros três meses do ano, tran- sacionou perto de 1,7 mil milhões, mantendo-se acima do período homó- logo. O 3o trimestre já deu sinais de re- cuperação e acreditamos que a segun- da metade do ano possa colocar 2020 na mesma entre os anos mais dinâmi- cos. Por outro lado, também do lado da promoção, os projetos em construção não pararam, bem como, no segmento residencial, os preços têm-se mantido estáveis apesar da queda nas vendas e do clima de incerteza. Acima de tudo, não podemos esque- cer-nos de que o nosso ponto de parti- da pré-Covid foi um mercado em ní- veis máximos de transações, preços e volume de investimento, e uma procu- ra muito ativa quer para a compra de casas quer para o investimento institu- cional. Essa procura não desapareceu e logo que a incerteza comece a des- vanecer-se, nem que seja para ope- rarmos neste “novo” normal, o merca- do imobiliário está muito bem posicio- nado para retomar a sua atividade com maior expressão e, assim, desta- car-se na retoma da economia, onde muitos outros setores de atividade te- rão dificuldades em reativar-se no mesmo prazo. Além disso, mesmo num cenário de incerteza e de crise, o imobiliário é quase sempre visto como um ativo de refúgio para o investimen- to, captando capital que normalmente é alocado a outras classes de ativos. O mercado imobiliário não vai deixar de ser um ativo atrativo para os inves- tidores, e é também há muito a solu- ção para os investidores que procu- ram rentabilizar as suas poupanças no longo prazo. E em qualquer cená- rio de recuperação económica, o imo- biliário é um investimento de longo prazo, e tal como aconteceu no pas- sado, poderá superar esta crise.

2 outubro 2020 XI FREDERICO ABECASSIS CEO da Coldwell Banker Portugal O investimento imobiliário poderá ter um papel fulcral para a retoma da eco- nomia em 2021. Mas, para que tal aconteça, é necessário um conjunto de medidas e de incentivos. A dinamiza- ção de um ambiente de estabilidade política e fiscal e de total transparência é, a título de exemplo, uma das medi- das cruciais para o mercado de investi- mento. Introduzir incentivos para atrair o investimento imobiliário é fundamen- tal. Estes incentivos poderão passar pela redução da taxa do IVA na cons- trução nova, o que poderá proporcio- nar uma oferta imobiliária a valores mais competitivos; pela eliminação do AIMI (Adicional ao imposto municipal sobre imóveis); e estimular novamente o Golden visa e RNH (Regime fiscal para residente não habitual). Estas me- didas permitirão atrair não só investido- res imobiliários, como outro tipo de in- vestimento, nomeadamente o de em- presas internacionais que podem agre- gar valor ao mercado português com a criação de novos postos de trabalho – direcionados em especial à geração Millennial, uma das mais afetadas nes- te momento em Portugal. O mercado imobiliário poderá ser um catalisador para a retoma nacional. Para isso, deve ser criada uma política de incentivos e instrumentos que nos permita ser competitivos e seguros en- quanto destino de investimento. Para garantir a confiança no mercado, deve haver um esforço coletivo na ace- leração dos processos de licenciamen- to inerentes à construção. E esta mu- dança é inevitável. Só assim consegui- mos garantir retornos de investimento mais rápidos para os investidores, con- tribuindo para a dinamização da ativi- dade de promoção imobiliária no país. A rede Coldwell Banker tem um portfo- lio diversificado de soluções inovado- ras de investimento, especialmente de- senhadas para atrair novos perfis de in- vestidores e de outras proveniências. Para corresponder à expectativa de um mercado investidor cada vez mais exi- gente, temos a vantagem de contar com a dedicação dos mais de 120 pro- fissionais especializados e munidos de recursos e formação para lidar com os feeder markets atuais, nomeadamente o norte americano, que lidera o investi- mento, inglês, francês, espanhol, cana- diano, italiano entre outros. RICARDO SOUSA CEO da Century 21 Portugal O investimento imobiliário terá segura- mente um papel determinante na reto- ma da economia em 2021. O sector imobiliário não só está a demonstrar uma enorme resiliência, mas também uma dinâmica de actividade muito po- sitiva, o que aporta bastante valor para a recuperação da economia. Quando se olha para um horizonte de curto e médio prazo, diria que o sector imobi- liário terá um papel fundamental, dado o peso que toda a sua cadeia de valor – desde a fileira da construção, até aos diversos sectores de actividade envol- vidos - representa no PIB, quer em ter- mos de geração de riqueza, quer na criação de postos de trabalho. Este sector é, claramente, um polo de des- envolvimento económico muito signifi- cativo, com um impacto directo na re- cuperação da economia nacional. A reabilitação do parque habitacional continua a ser uma grande oportunida- de de investimento, quer nas principais metrópoles, quer nas restantes cida- des, e um pouco por todo o País. Sa- liento a importância da reabilitação na regeneração urbana, na adaptabilida- de das cidades às novas necessidades da população e nos esforços para cum- prir as metas nacionais da economia circular. Outro aspecto essencial para a sustentabilidade do sector imobiliário passa pelas evidentes necessidades de habitação ajustadas ao real poder de compra das famílias portuguesas. Continuamos a registar uma procura activa por soluções habitacionais que não encontram oferta ajustada no mer- cado actual. É fundamental que surjam novos projectos direcionados para o segmento da população, quer de cons- trução nova, quer de reabilitação, que irão gerar novas dinâmicas de merca- do no curto prazo e, consequentemen- te, contribuir para um impacto positivo na economia. Considero igualmente fundamental a implementação de no- vas políticas de habitação, que estimu- lem maior investimento público para criar um parque habitacional social mais robusto, o que irá impulsionar a actividade de toda a cadeia de valor deste sector e contribuir para dinamizar o mercado imobiliário, bem como o desenvolvimento económico nacional. Por último, considero que para além dos programas de incentivo ao investi- mento estrangeiro - como o Golden Visa e o PRNH – é fundamental explo- rar a atractividade da qualidade de vida no nosso país para estimular o desen- volvimento da economia nacional. O estilo de vida português e a habitação são dois factores intrinsecamente liga- dos e determinantes para a captação de talento e para a fixação de empre- sas internacionais que acrescentam valor tangível à economia. MIGUEL KREISELER Managing Director da MVGM em Portugal Tendo em conta a incerteza que ain- da vivemos, é impossível distanciar a visão do investimento imobiliário em 2021 da evolução da atual pandemia. O ‘novo normal’ provocou transfor- mações profundas no setor imobiliá- rio, com efeitos assinaláveis em vá- rios segmentos e áreas de negócio a nível nacional e internacional. Acredi- tamos que a necessidade de enfren- tar os impactos imediatos e o desafio de encontrar respostas para as mu- danças estruturais levarão a ajustes no imobiliário e o setor será um dos principais motores da retoma econó- mica que vários especialistas ante- veem para o próximo ano. Olhando para estudos recentes, é notória a transformação de hábitos e compor- tamentos dos últimos meses e torna- -se cada vez mais claro que as cida- des e os estilos de vida terão obriga- toriamente de ser repensados de acordo com novos paradigmas. Esta transformação terá inquestionavel- mente impacto nos investimentos já a partir de 2021, ano no qual muitas empresas e marcas irão repensar es- tratégias e apostar em novos seg- mentos depois de adiarem alguns in- vestimentos em 2020 devido ao con- texto de incerteza. O apetite dos in- vestidores pelo mercado imobiliário português mantém-se elevado, o pa- trimónio existente é suficientemente aliciante para alavancar mais investi- mento e as bases do mercado têm potencial para crescer durante e após a atual pandemia em segmen- tos como o residencial e os escritó- rios. Se pensarmos, por exemplo, que o teletrabalho vai manter-se como parte estrutural do funciona- mento das empresas, sendo Portugal um destino muito apetecível para vi- ver, esse fator pode representar um aumento da procura no mercado ha- bitacional por parte de cidadãos es- trangeiros ativos e, muito particular- mente, pela flexibilidade que oferece, no setor do arrendamento. Ainda so- bre este setor, do ponto de vista dos investidores, esta aposta resultará em portefólios mais diversificados, com mais áreas de negócio e rentabi- lidades mais equilibradas e por isso com menor exposição ao risco. Este novo contexto trará certamente no- vas oportunidades e desafios no mer- cado imobiliário e continuaremos a apoiar-nos na nossa experiência e conhecimento para estar na vanguar- da do setor e ajudar os nossos clien- tes a tomar as melhores decisões de investimento. MARIANA MORGADO PEDROSO General Director da Architect Your Home Creio que o investimento imobiliário vai ter um impacto positivo na retoma da economia, será com certeza um veículo para ajudar a retomar a eco- nomia, sendo que o primeiro trimestre de 2021 será um teste a este sector. O investimento imobiliário sempre foi uma boa opção para quem procura bom retorno e isso não irá alterar com a pandemia, sendo que o investimen- to estrangeiro, sobretudo na área re- sidencial continua activo e Portugal continua a ser um destino muito atractivo, sobretudo no mercado pri- me, sendo que o os preços já se es- tão a ajustar a novas realidades, e nada indica alterações no interesse do investimento estrangeiro, pelo contrário, o nosso País tem demons- trado continuar a ser um destino que alicia quer a nível do investimento quer da qualidade de vida. SEAN MORIARTY CEO da Quinta do Lago No contexto atual que vivemos, mais do que antes, o investimento no sec- tor imobiliário constitui um porto segu- ro ainda mais apreciado pelos investi- dores. O que torna o tempo que vive- mos diferente de outras crises ante- riores é que o mundo está alinhado e todos os países e economias foram desafiadas. Por isso, todos os investi- mentos são agora ainda mais refleti- dos e os produtos/destinos com retor- nos comprovados são agora ainda mais valorizados. Acredito que o se- tor imobiliário será o pilar da sobrevi- vência, em particular nas economias dependentes do turismo. Neste con- texto, a localização e as empresas que continuem a investir nos seus produtos, assim como os destinos que historicamente demonstraram que se mantêm seguros e protegidos serão os grandes vencedores. Tam- bém são cada vez mais valorizados os agentes económicos que demons- trarem que protegem e respeitam o ambiente e os seus recursos naturais. Com quase 50 anos de história, esta tem sido deste sempre a visão da Quinta do Lago e em tempos de pan- demia acreditamos que os investido- res imobiliários irão continuar a con- fiar no nosso resort porque reconhe- cem o esforço e investimentos contí- nuos no resort e na oferta de qualida- de que não mudou durante a crise, tal como se verificou em 2008. JOÃO SOUSA CEO do JPS Group Naturalmente que o investimento imo- biliário é, e vai ser sempre, muito im- portante para a economia, tendo sido o seu motor de arranque, ao longo de várias crises pelas quais passamos. O setor é apontado pela Europa como decisivo para a reativação da econo- mia, os números provam isso mesmo: apesar da pandemia o imobiliário continua a registar subidas no setor. Mesmo durante o Estado de Emer- gência, não paramos a construção, é claro que sofremos o impacto dos atrasos na obra causados pelo encer- ramento de vários fornecedores, pe- las quarentenas obrigatórias em obra, etc, mas foi muito importante conse- guirmos continuar, não só enquanto empresa, como para os nossos clien- tes e para o mercado em geral. Na JPS Group continuamos a fechar ne- gócios e a receber diariamente deze- nas de pedidos de informação sobre os nossos empreendimentos. Este mercado residencial acabou até por evoluir em termos de procura, pois com a pandemia, vivenciamos mais as nossas casas e despertámos para necessidades que não tinham sido detetadas até à data, o que trouxe também novas tendências, tais como a valorização de áreas de habitação maiores, espaços exteriores e zonas dedicadas ao home office, e isso tem ajudado muito a manter o mercado ativo. Acreditamos que essa procura e vontade de investir se mantenha, e até aumente, em 2021, até porque as baixas taxas de juro também estão a ajudar o setor. Com o mercado imobi- liário a ultrapassar a pandemia, é possível em 2021 continuar a gerar emprego e também a dar trabalho a centenas de empresas do setor e aos milhares de pessoas que lá traba- lham. É importante que se criem algu- mas condições, tais como reduzir o IVA da construção nova, à semelhan- ça do que acontece já na reabilitação, para que o sector consiga construir a preço para o mercado nacional. Nós temos conseguido, mas cada vez mais tem sido difícil conseguir cum- prir com os objetivos JPS Group: construir a preço, imóveis de alta qua- lidade, destinados às famílias portu- guesas, e conseguir isso é fundamen- tal para a continuação do investimen- to e para a retoma deste setor. NUNO NUNES Diretor de Capital Markets, da CBRE Portugal O investimento imobiliário, tal como na recuperação da crise anterior, de- verá ser uma peça muito relevante na recuperação económica dos próxi- mos anos. Aliás, um indício da resi- liência e da atratividade do setor é dado pela sua performance esperada para 2020. Este ano, apesar de um segundo trimestre em que virtualmen- te não existiu investimento de relevo, será provavelmente o 2o melhor ano de sempre em termos de volume de investimento, com um investimento que deverá ultrapassar os 2.700 mi- lhões. A esperança que depositamos neste setor é baseada em 2 fatores: o volume de liquidez crescente para in- vestimento no setor e o desequilíbrio significativo entre procura e oferta em vários segmentos do imobiliário. Historicamente, quando comparado com outras classes de ativos financei- ros, o imobiliário tem demonstrado uma performance relativa bastante atrativa, particularmente em cenários com taxas de juros baixas, como o atual, e que se deverá manter a mé- dio prazo. Deste modo, a nível mun- dial, o capital angariado e disponível para investir no setor atinge atual- mente níveis nunca antes vistos. Nes- te contexto de abundância de liqui- dez, Portugal ao contrário daquela que era a realidade em 2008-2012, está atualmente em alta nas preferên- cias dos investidores internacionais que querem investir na Europa. Por outro lado, existem vários seto- res onde a procura é significativa- mente superior à oferta, como por exemplo o setor residencial em Lis- boa e Porto e o setor das residências de estudantes, nos quais deveremos continuar a assistir a um aumento si- gnificativo de novos projetos. Esta dinâmica de novo investimento tem um papel particularmente relevante devido à capacidade multiplicadora do investimento na promoção imobi- liária, a qual se manifesta através da criação de emprego, não só na fileira da indústria da construção, mas de vários outros setores adjacentes, que direta e indiretamente vão bene- ficiar desta dinâmica.

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